¿Cómo se ajustan los alquileres en el primer trimestre del año?

Según opinan varios brokers inmobiliarios, las renovaciones de los alquileres se encuentran muy por debajo de la inflación. ¿Será una tendencia que continúe a lo largo del año? ¿Qué opciones tiene el propietario frente a contratos de inquilinos que no cumplen?

La relación entre los valores de alquiler de las propiedades y la inflación es conflictiva, sobre todo en períodos de alta inflación, como es el actual. Aunque es poco común en otros países del mundo, en Argentina el mercado se acostumbró a los reajustes anuales y hasta semestrales de los valores de los alquileres. La alta inflación obliga a propietarios e inmobiliarias a resguardar el valor de la locación, aunque -según opinan los expertos- estos ajustes están lejos de alcanzar a la inflación por lo que el valor real de los alquileres decrece.

Para Griselda Covello, gerente del área residencial de la inmobiliaria Covello Propiedades, “si bien se trata de preservar los valores de mercado, en las renovaciones de alquileres en general no se ha podido equiparar el índice inflacionario de 2018” y señala que si bien “en principio no hubo muchos cambios en relación a otros años, se nota algún incremento en las rescisiones anticipadas de contratos”.

Por su parte, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, opina: “Las renovaciones suelen hacerse por valores inferiores a la inflación. Por lo general los inquilinos son asalariados y sus ingresos no acompañan la inflación. También notamos casos de propietarios que salen a buscar un nuevo inquilino a un precio de alquiler menor al último mes de alquiler, sobre todo en los casos de los departamentos que no son un ´cheque al portador´. Eso puede suceder por dos razones: venía con un alquiler alto motivo de los índices de actualización o por la mayor competencia que presenta el mercado de alquileres, con un aumento de la oferta de departamentos en alquiler”.

En la misma línea, Marcelo Di Mitrio, socio y director de Di Mitrio Inmobiliaria, señala que “en los últimos años la evolución de los alquileres fue y será -al menos durante 2019- inferior a la evolución de la tasa de inflación. Los alquileres residenciales los venimos renovando sin mayores complicaciones, con incrementos semestrales del orden del 15%”.

CONTRATOS

Las actualizaciones de los valores de los alquileres son una de las cuestiones que más preocupan a propietarios, inquilinos e inmobiliarias, principalmente porque muchas veces estos ajustes pueden devenir en incumplimientos de las condiciones pactadas. Por ello, la protección a los intereses de todas las partes es un tema central a la hora de firmar un contrato de locación.

Sobre este punto, la ejecutiva de Covello señala que “si bien se sigue operando con garantías propietarias, se ha dado un incremento en seguros de caución o garantías de alquiler”, opinión similar a la de Altgelt que sostiene que “creció mucho la garantía de caución y el propietario la acepta porque le cubre el monto total del alquiler y las expensas”.

En este contexto aparece una figura novedosa y que de a poco va encontrando su lugar en el mercado de alquileres inmobiliarios: la garantía de fianza. Sobre este tema, Oscar Lema, presidente de Finaer, compañía que se dedica exclusivamente a este sistema desde hace más de siete años, señala las diferencias entre las distintas opciones: “Existe la garantía propietaria, que se obtiene mediante un vínculo afectivo y no por una capacidad de pago real del inquilino. Si bien se trata del sistema más tradicional, también es el más ineficiente. Existen también las garantías otorgadas mediante compañías de seguros y bancos que suelen acarrear mucha burocracia y poca efectividad a la hora de responder. La fianza es una herramienta concebida para responder ante incumplimientos, más allá de reducir el riesgo de caer en ellos”.

Además, desde Finaer agregan otro dato que resulta relevante a la hora de analizar las alternativas disponibles y es que “en un escenario de incumplimiento, una garantía propietaria es muy difícil de hacer cumplir porque la persona que salió de garante con su propiedad lo hizo para hacerle un favor a un amigo o a un pariente, no para pagar él la deuda. Las acciones legales que hay que iniciar son tan largas y tan tediosas que el mercado gradualmente las va dejando de lado. Por eso ganan terrenos garantías de fianza como las que nuestra empresa proporciona”.